不動産に関する相談がしたい方


オフィスワングループの不動産に関するサービスには、下記の4つがございます。

1.不動産登記ワンストップサービス
2.新・中間省略登記サービス
3.金融機関・担保実務サービス
4.債権譲渡登記・動産譲渡登記

1.不動産登記ワンストップサービス

通常、建物の新築や売買の際には、司法書士、行政書士、土地家屋調査士の複数の事務所が関与し、それぞれの手続き業務を行います。一方、オフィスワングループでは、これらの不動産登記や各種測量をワンストップでご提供することができます。

このことにより、窓口の一本化を行い営業担当者様や登記事務担当者様の業務と時間を大幅に削減することができ、また、お客様にとっても引渡しまでを安心・スピーディーにご対応させていただくことができるメリットがあります。

不動産仲介業者様にとってのメリット

基本的な売買案件や担保設定・抹消案件はもちろんのこと、直接移転登記(新・中間省略登記)、任意売却案件、管財案件など、複雑な法律知識が必要な案件にも業務経験豊富な司法書士が、迅速かつ丁寧なお手続きが可能です。エンドユーザー様に対する対応もご好評をいただいております。
必要書類のお取り寄せ、登記申請、登記識別情報のお届けを、貴社の手を煩わせることなくスピーディーに行います。また、土日対応や御見積書の即日発行なども可能です。

ハウスメーカー・工務店様にとってのメリット

建物を新築する際、今まで司法書士、土地家屋調査士、行政書士に毎回同じ説明をしなくては
ならないといった手間を、当社のワンストップサービスにより解決することができます。
役所調査や謄本取得、ローン付け、登記事務所への連絡、税務相談等、
営業マンさんにとってのこれら余計な手間やお困りごとを、当社に一括してお任せいただくことで、大幅な業務効率アップに貢献いたします。

権利部門~不動産仲介会社様向けサービス

建物の新築や不動産の売買、贈与等に伴う権利者変更に伴う登記には、
以下のような種類があります。

所有権移転登記:不動産を購入、贈与、相続により不動産の所有者が変更する場合
抵当権設定登記:住宅ローン等を借り入れ、不動産を担保に入れる場合
抵当権抹消登記:住宅ローン完済後に抵当権を外す場合
住所・氏名変更登記:所有者の住所や氏名が変更する場合
直接移転登記:買取転売、リフォーム再販、グループ会社間の土地活用、新築分譲マンションの専有卸に
       より直接取引を回避する場合
渉外登記:外国籍の方が日本の不動産を購入する場合
任意売却に関する登記:任意売却物件で諸手続きや登記が必要な場合
破産管財案件に関する登記:破産管財物件で諸手続きや登記が必要な場合
信託に関する登記:受益権譲渡や受託者更迭等の信託が絡む登記の場合

→不動産仲介業者様へ

建物部門~ハウスメーカー・工務店様向けサービス

建物新築の際に必要な各種登記には、以下のような種類があります。

現況測量・確定測量:建物を建築しようとしている土地に、どのような建物が建てられるのかを測量する
           場合
建物表題登記:建物を新築または建売住宅を購入した場合
所有権保存登記:建物を新築した場合
抵当権設定登記:住宅ローン等を借り入れ不動産を担保に入れる場合
建物減失登記:建物の取り壊しをした場合
区分建物表題登記:マンション等を新築した場合

→建築会社様・工務店様へ

測量部門~ハウスメーカー・工務店様、不動産仲介会社様向けサービス

建物新築や不動産売買に伴う各種測量には、以下のような種類があります。

確定測量:所有している土地を売却、境界が無いまたは境界がどこにあるのか知りたい場合
現況測量:建物を新築、土地の高低差を知りたい、土地の使用目的を変えたい場合
土地地目変更登記:田・畑等を宅地等に用途を変えた場合
分筆登記:一つの土地を二つ以上に分ける場合
合筆登記:複数の土地を一つの土地にまとめる場合

→建築会社様・工務店様へ

→不動産仲介業者様へ

行政書士部門~ハウスメーカー・工務店様向けサービス

建物新築に伴う申請、調査には、以下のような種類があります。

建築許可:申請市街化調整区域で建物を建てる場合
農地転用:農地に家を建てたり、倉庫を作る等、別の目的で使う場合
役所調査:法務局や役所で、その土地に対する法規制や建築に必要な手続き等をチェックしてほしい場合
建設業許可申請・宅建業免許申請:新規・変更・更新の手続きを一括で依頼したい場合
農振除外(農業振興地域整備計画の変更):農業振興地域内の農地を、宅地等にしたい場合

→建築会社様・工務店様へ

オフィスワングループのサービスの流れ

①お問い合わせ・無料相談:司法書士法人

②土地決済(司法書士法人):所有権移転登記、抵当権設定登記を行います。

③役場調査(行政書士事務所):農地転用等各種役場の調査や謄本取得サービスを行います。

④敷地調査(土地家屋調査士事務所):敷地調査の報告書(役場調査を含む)を作成します。

⑤測量(土地家屋調査士事務所):確定測量を行います。

⑥各種申請業務(行政書士事務所):農地転用許可、建築許可等を行います。

⑦建築確認(ハウスメーカー様)

⑧登記(司法書士法人、土地家屋調査士事務所)

オフィスワングループでは、「第三者のためにする契約」を活用した新・中間省略登記に積極的に取り組んでおります。 

2.新・中間省略登記サービス

1.不動産会社様のニーズ・課題

・他の不動産業者より、少しでも安く仕入れたい!
・不動産取得税や登録免許税を節約したい!
・リフォームした上で転売するので、登記手続きは省略したい!

 

2.そもそも中間省略登記とは?

例えば、不動産が、A→B→Cに順次売買された場合に、中間者であるBへの登記を省略してA→Cに直接移転することです。これには、Bに対して発生する税金(登録免許税・不動産取得税)を回避する狙いがあります。

しかし、このような登記手続きは、不動産登記法の改正により実現できなくなりました。

 

3.では、新・中間省略登記とは何でしょうか?

上記のように「不動産をAがBに売却し、さらにBがCに売却する」という取引において、売買契約を「第三者のためにする契約」とすることで、所有権をA→Cへ直接移転させるスキームで、従来の中間省略登記とは全く性質が異なる「合法な」代替手段です。

このスキームにより、中間者Bへの流通税を回避し、不動産の流通促進を図ることができ、法務省においてもこれを承認しています。

 

4.実際に活用されるケースは、以下のように多岐に渡ります。

・仲介よりも、リフォーム転売を選択し、リスクに相応した収益を上げるケース
・中間者が瑕疵担保責任を負担するケース
・グループ会社の遊休土地(CRE)の活用ケース
・信用の保管(共同開発案件、専有卸)ケース
・販売リスクを回避(専有卸)ケース                     ・・・等々

 

5.実際の新・中間省略登記とはどのような契約となるのか?

例えば、A所有の不動産をBに売り、BがCに対し、転売したケースでは、

①AとBの契約

 B:「Aさん、私はあなたから不動産を買うが、所有権はいらない。所有権はあなたから私の指定する者に直接移転してほしい。私はそれに対して代金を支払う。」

 A:「了解した。私はあなたに不動産を売るが、所有権はあなたの指定する者に直接移転させる。」

②BとCの約束

 B:「Cさん、私はあなたに不動産を売るが、所有権はAさんからあなたに直接移転してもらう。」

 C:「了解した。私はあなたから不動産を買うが、所有権はAさんから直接私に移転してもらう。私はそれに対して、Bさんに代金を支払う。」

 

第一の売買契約(AB間)に付す特約

 ① 第三者のためにする契約

 ② 所有権留保

 ③ 受益の意思表示の受領委託

 ④ 買主の移転債務の履行引受け

 

第二の売買契約(BC間)に付す特約

 ① 第三者の弁済による所有権移転 

 

6.新・中間省略登記に関して、よく聞かれる質問

(1)AはCに対して瑕疵担保責任を負うのではないでしょうか?

売買契約の効力として、売主が買主に対して負う責任であるから、売買契約の当事者でないAC間では瑕疵担保責任を負うことはありません。

もちろん、Aが瑕疵担保責任を負うことをCに約束することはできますが、通常、BがCに対して責任を負うこととなります。

 

(2)通常の売買契約の締結後でも直接移転取引(新・中間省略登記)を行うことはできるのでしょうか?

決済前

決済前、すなわち所有権移転前であれば、売買契約の内容を変更することにより、新・中間省略登記を行うことができます。

 

② 決済後

この場合は新・中間省略登記の利用をできません。

 

8.新・中間省略登記の活用におけるデメリット及びリスク

 Bにとっては、登記名義を取得しないので、Aによる二重売買やAが差押えなどを受けてしまうリスクがあります。

対策としては、以下の2つを上げることができます。

対策①:ABの決済とBCの決済を同時に行います。

対策②:リフォームなどの同時決済によるリスク軽減ができない場合は、「保全登記」を利用することが考えられます。

AB間の決済を先行して終了しなければならない場合、Bは代金を支払ったにもかかわらず所有権はAに留保されたままであり、もっともリスクの高い状態になるので、根抵当権設定の仮登記を行い、二重譲渡等のリスクを軽減しておくことができます。

最近では、中間者が複数(A→B→C→D)となる案件も増加しています。このような取り引きでは、地位譲渡契約や、第三者の指定権を譲渡する方法を活用します。

オフィスワングループでは、売買契約書の作成段階からアドバイスさせて頂きます。

お気軽にお問い合わせください。

3.金融機関・担保実務サービス

オフィスワングループでは、メガバンク、都市銀行、地方銀行、信用金庫、農協など金融機関の担保実務を積極的にサポートしています。

リテール分野

住宅ローンの借り換えや新築・中古物件への担保設定、完済後の抵当権抹消などの登記手続きを担当します。

 

法人・渉外分野

債務者の合意の登記、相続人への根抵当権変更登記、根抵当権分割・全部譲渡登記などの相続に付随する登記や肩代わり融資に関する登記。

 

総合分野

プロジェクトファイナンスやシンジケートローン、信託受益権付き物件などスケジュール管理やミーティングが欠かせないものまで、担保実務がスムーズに進行するよう一貫したサポートを行っています。

 

金融機関の担保実務には、高い専門性とスピード感が欠かせません。さらに、大型案件は大量の案件を一気に処理できるキャパシティーが必要とされます。

弊社では、複数の担当者が並行して取り組むことのできる組織体制を整えています。

担保設定の前提にとして高度なスキーム設計が必要なケースや、融資実行までの日数が限られたケースなど、オフィスワングループの担保実務サービスあらゆる側面でご担当者様をサポートさせて頂きます。

このほかにも,融資審査の前提となる不動産調査(登記事項証明書、登記簿謄本、公図、地積測量図、建物図面/各階平面図の取得など)や、アパート・マンションローン推進のための収益物件調査などのご相談についても承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。

 

サポート事例①不動産の受益権化

近時,不動産を信託銀行に信託して、その信託受益権を売買する不動産の流動化案件が増えてきております。現物不動産を受益権化して売買することにより、登記時の登録免許税が軽減され、また不動産取得税がかからないといったようなメリットがあるためです。

このスキームは,主にマンション、商業施設などの、「収益不動産」「投資用不動産」に対して用いられています。

 

サポート事例②民事信託と融資

民事信託を活用する事例は年々増加していますが、不動産を信託財産とした場合に担保設定できるのか?といったご質問もよく頂きます。

結論から申し上げますと、信託財産を信託目的に従い管理処分する過程で、受託者が受益者のために借入をし,信託財産に担保設定をすることは可能です。 

例えば、相続税対策として、不動産の建替えや買い換えを行う際、信託金融資産では賄えないケースがあります。

この場合、受託者が,受託者の責任と権限において,金融機関に対して融資の申し込みをし、金銭消費貸借契約や(根)抵当権設定契約を締結することが可能です。

もちろん、受託者の管理処分権限の根拠となる信託契約書に,借り入れや信託財産への担保設定ができる旨が規定されている事が前提となります。

なお、受託者の個人的な債務の担保として信託財産を提供することは、受益者と受託者との利益相反行為であり、忠実義務・善管注意義務違反ということになりますので、注意が必要です。

 

サポート事例③渉外不動産と融資

日本の金融機関では,大多数が「永住者」であること要件にしていますので融資は難しいですが、外資系銀行または外資系ノンバンクではローンに応じているところもあります。

過去にも、非居住者であるアジア系の方が投資マンションを購入する際、外資系銀行からの借り入れを行い,売買が完了した事例がありました。

 

サポート事例④抹消登記一括処理

業務効率化、コスト削減のため、住宅ローン完済に伴う抵当権抹消登記の一括引受をご提案しております。

住宅ローンを完済されたお客様に対し,抵当権抹消手続をご案内する業務は,各支店単位で行っていると煩雑でありコストアップに繋がります。

また,お客様にとっては,抵当権抹消登記が必要なことを知らない方や,平日仕事が忙しく最寄りの支店に必要書類を取りに行けない方も多くいらっしゃいますので,利便性が向上し,CS向上に繋がる施策と言えます。

4.債権譲渡登記・動産譲渡登記

ABL(Asset Based Lending)とは、企業の事業活動によって形成される商品在庫や売掛金、機械設備等を担保として融資を行うことです。この融資に伴って設定した担保権を第三者に対向するために、債権譲渡登記・動産譲渡登記という制度があります。

1.債権譲渡登記制度

債権譲渡登記制度は、法人が有する金銭債権の譲渡等について、簡易に第三者に対する対抗要件を備えるための制度です。

金銭債権の譲渡等をしたことを第三者に対抗するためには、確定日付がある証書によって債務者に対する通知を行うか、債務者の承諾を得るのが原則です。

しかし,法人に限っては、債権譲渡登記をすることにより、第三者にその旨を対抗することができるのです。

この制度は,「売掛金」を担保に事業資金を融資する場合などによく活用されます。

 

2.動産譲渡登記制度

機械設備や商品のような流動的動産を担保として提供する場合は、譲渡担保という形を取るのが一般的です。担保として,動産の所有権を金融機関等の債権者に移転するという方法です。

もっとも、所有権を移転するといっても、金融機関がその動産を持って行ってしまっては,企業は事業活動ができません。あくまで担保として提供するわけですから、機械設備や商品は融資を受けた企業の手元に残り,信用不安等が生じ担保を実行するという事態になるまでは、その動産の利用が認められます。

動産譲渡登記制度は、法人が行う動産の譲渡に限定されますが、その目的となる動産には特に制限はありません。動物も動産ですので、牛や豚、養殖魚なども対象となります。

実際に、商工組合中央金庫が動産譲渡登記を利用して、農作物や海産物を担保とする新たな融資を実施しています。

動産の特定の仕方としては「○○倉庫にある○○等の一切の在庫商品」といった具合に対象を定め、現在あるものだけではなく、将来の仕入による在庫商品まで担保の対象とする方法があります。このような内容物が一定しない流動的な動産を「集合動産」と呼んでおり、「集合動産譲渡担保」は、有効な動産担保の形式といえます。

 

3.登記簿の種類

債権譲渡登記・動産譲渡登記の内容を確認するための証明書には、以下の3種類があります。

  • 「登記事項証明書」   (個々の債権に関する登記事項の全部を記載したもの)
  • 「登記事項概要証明書」 (個々の債権を特定する事項を除いた事項を記載)
  • 「概要記録事項証明書」 (譲渡人として登記されている法人ごとに登記の概要を記載)

 

登記事項証明書と登記事項概要証明書は、東京都中野法務局で発行されます。
概要記録事項証明書は譲渡人の法人登記を管轄する登記所で発行されます。

登記簿は原則として、だれでも取得できる書類ですが、登記事項証明書は、譲渡にかかる債権の譲渡人または譲受人その他利害関係人のみ請求できます。 

 

4.登録免許税

  登記にかかる登録免許税の額は以下のとおりです。

  債権譲渡・動産譲渡登記   1件につき,7,500円

  延長登記         1件につき,3,000円

  抹消登記         1件につき,1,000円

 

5.弊社でご支援させて頂く内容

*動産又は債権に関する譲渡担保契約内容のリーガルチェック及びアドバイス

*動産又は債権に関する譲渡担保契約書の作成

*動産の譲渡登記・存続期間の延長登記・抹消登記

*債権の譲渡登記・存続期間の延長登記・抹消登記

*登記事項証明書、登記事項概要証明書又は概要記録事項証明書の取得・調査など

 


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