新・中間省略登記サービス


オフィスワングループでは、「第三者のためにする契約」を活用した新・中間省略登記に積極的に取り組んでおります。 

1.不動産会社様のニーズ・課題

・他の不動産業者より、少しでも安く仕入れたい!
・不動産取得税や登録免許税を節約したい!
・リフォームした上で転売するので、登記手続きは省略したい!

 

2.そもそも中間省略登記とは?

例えば、不動産が、A→B→Cに順次売買された場合に、中間者であるBへの登記を省略してA→Cに直接移転することです。これには、Bに対して発生する税金(登録免許税・不動産取得税)を回避する狙いがあります。

しかし、このような登記手続きは、不動産登記法の改正により実現できなくなりました。

 

3.では、新・中間省略登記とは何でしょうか?

上記のように「不動産をAがBに売却し、さらにBがCに売却する」という取引において、売買契約を「第三者のためにする契約」とすることで、所有権をA→Cへ直接移転させるスキームで、従来の中間省略登記とは全く性質が異なる「合法な」代替手段です。

このスキームにより、中間者Bへの流通税を回避し、不動産の流通促進を図ることができ、法務省においてもこれを承認しています。

 

4.実際に活用されるケースは、以下のように多岐に渡ります。

・仲介よりも、リフォーム転売を選択し、リスクに相応した収益を上げるケース
・中間者が瑕疵担保責任を負担するケース
・グループ会社の遊休土地(CRE)の活用ケース
・信用の保管(共同開発案件、専有卸)ケース
・販売リスクを回避(専有卸)ケース                     ・・・等々

 

5.実際の新・中間省略登記とはどのような契約となるのか?

例えば、A所有の不動産をBに売り、BがCに対し、転売したケースでは、

①AとBの契約

 B:「Aさん、私はあなたから不動産を買うが、所有権はいらない。所有権はあなたから私の指定する者に直接移転してほしい。私はそれに対して代金を支払う。」

 A:「了解した。私はあなたに不動産を売るが、所有権はあなたの指定する者に直接移転させる。」

②BとCの約束

 B:「Cさん、私はあなたに不動産を売るが、所有権はAさんからあなたに直接移転してもらう。」

 C:「了解した。私はあなたから不動産を買うが、所有権はAさんから直接私に移転してもらう。私はそれに対して、Bさんに代金を支払う。」

 

第一の売買契約(AB間)に付す特約

 ① 第三者のためにする契約

 ② 所有権留保

 ③ 受益の意思表示の受領委託

 ④ 買主の移転債務の履行引受け

 

第二の売買契約(BC間)に付す特約

 ① 第三者の弁済による所有権移転 

 

6.新・中間省略登記に関して、よく聞かれる質問

(1)AはCに対して瑕疵担保責任を負うのではないでしょうか?

売買契約の効力として、売主が買主に対して負う責任であるから、売買契約の当事者でないAC間では瑕疵担保責任を負うことはありません。

もちろん、Aが瑕疵担保責任を負うことをCに約束することはできますが、通常、BがCに対して責任を負うこととなります。

 

(2)通常の売買契約の締結後でも直接移転取引(新・中間省略登記)を行うことはできるのでしょうか?

決済前

決済前、すなわち所有権移転前であれば、売買契約の内容を変更することにより、新・中間省略登記を行うことができます。

 

② 決済後

この場合は新・中間省略登記の利用をできません。

 

8.新・中間省略登記の活用におけるデメリット及びリスク

 Bにとっては、登記名義を取得しないので、Aによる二重売買やAが差押えなどを受けてしまうリスクがあります。

対策としては、以下の2つを上げることができます。

対策①:ABの決済とBCの決済を同時に行います。

対策②:リフォームなどの同時決済によるリスク軽減ができない場合は、「保全登記」を利用することが考えられます。

AB間の決済を先行して終了しなければならない場合、Bは代金を支払ったにもかかわらず所有権はAに留保されたままであり、もっともリスクの高い状態になるので、根抵当権設定の仮登記を行い、二重譲渡等のリスクを軽減しておくことができます。

最近では、中間者が複数(A→B→C→D)となる案件も増加しています。このような取り引きでは、地位譲渡契約や、第三者の指定権を譲渡する方法を活用します。

オフィスワングループでは、売買契約書の作成段階からアドバイスさせて頂きます。

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